今年以来，在房地产行业整体不景气的背景下，恒隆地产上半年净利润同比下降12.84%。恒隆集团董事长陈启宗在致股东信中也直言，“现时应审慎行事，不应冒险求胜。幸好，我们财政稳健，应能抵御几乎任何冲击。”恒隆由陈启宗父亲陈曾熙于1960年成立，并于1972年上市。1986年陈曾熙去世，集团业务暂由陈父的弟弟陈曾焘主理。直至1991年1月，陈曾焘宣布退任主席一职，陈启宗正式接管父业。陈启宗曾荣获过亚洲协会领袖奖、香港大紫荆勋章，也入选过“世界最具影响力十大华商人物”。在他接管恒隆前的几年，香港经历了房地产泡沫破裂，恒隆一度由原来排名第二的香港地产商滑落到第九、第十的位置。到今天，三十年过去，恒隆已经重返房地产行业巅峰，可以说，陈启宗见证了房地产行业的大浪淘沙，经历过低谷，也目睹过繁荣。1992年，恒隆在陈启宗带领下正式投资内地，参与上海虹口区与徐家汇区的物业发展。目前，在内地，恒隆的业务版图已覆盖9个主流一二线城市。他在过去十多年，都在股东信中向股东阐述对可能影响公司发展的全球问题的看法，这些问题涵盖地缘政治、地缘经济，以至科技发展、环境问题。在最新刊发的恒隆地产2022中报致股东函中，陈启宗用万字全文表达了对当前世界局势、经济前景与营商环境等方面的思考和忧虑。（点此查看）当下的房地产行业整体都处在一个低谷，而寒冬期尚在继续。但陈启宗曾说：“个人也好，经济体也好，没有冬天，没有秋天也长不好，所以好多事情是在冬天该做的事，你就不要浪费那个机会。”同样，对于我们而言，在整个行业面临困境的时候，或许反而是我们观察行业内企业家最好的时候。聪明投资者梳理了陈启宗近年来的公开发言和致股东信，整理出了最经典的36句金句，分享给大家。1、政策来的时候，正是风险之一。风险与机遇是需要平衡的，赚钱越多、机会越大的行业，风险基本上也是会随之而增加的。所以凡是进到房地产行业的人都是贪念特别厉害的一帮人，你只要合法的贪就没什么大问题。2、威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个。你要选威风，销售数字比别人大；还是要赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。3、（如果）整个行业所有参与者基本上都是头脑不清楚、头脑发热，变成了疯子，每个人都那么疯的时候，整个行业也就疯了。4、这个行业早年实在是赚了不少钱，所以那些参与者、老板们，他们有些自我膨胀，而且是自我膨胀到很严重的地步。钱跟名，或者说名跟利对我们任何人来说都是极其危险的一件事，对你的健康不好，当然没有这些东西也不好。所以你要如何地在赢得名跟利的同时，保持心理平衡，要不然你很容易做出不理性的决定。5、你做出不理性的决定，绝大部分过了一段时期回过头看都是错误的，你会有一些短期为了满足自我感觉良好而做出的决定。这是屡见不鲜的事，在不同行业都有，但是在房地产行业比较突出。6、中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节，当然其实一直以来也不算是薄利多销，但是也不能否认利虽然越来越薄，在利越来越薄的时候，你就要更多的销，才能够赚同样的钱。7、凡是在这次的熊市挺得过去的那些房企，他们最有资格越做越大。但是当他们越做越大的时候，从行业的整体健康的角度来看，就要注意，因为会越来越集中。熬不过去的那些企业，几年之后就不见了，熬得过去的就有机会越做越大。8、退出也是一个机遇，时间不在你跟我手上，时机来了，要是你应该退出房地产市场的，也应该抓住那个机会。9、失败还要选时间，早失败可能比晚失败好多了，你往下的生活可能更好过。10、中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，就往往不愿意面对现实，所以反应就会晚。11、作为企业家、参与者，也是早一点反应比晚一点反应好。当然你意识到情况，并不表示立刻就要采取行动，但是必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，你就会被放在一个非常被动的位置上。12、因为房地产是长周期的投资，所以有一个字是希望大家能够注意的，而且要实行的，这个字就是“等”。你不能等，你等不了，你就不是一个好的房地产商，你必须学会等。13、有些人有个错误的观念，以为我越多做我就越多赚，历史告诉我们，并不是如此。但是在拐点来的时候，你不懂得停，你不懂得等的话，那你越多做，你的亏损就越多，结果你的下场很可能就是破产。14、房地产商必须学一个功课，就是要等。什么都不做，就是把你的手放在你的屁股下面，你用屁股坐在你的手上，不让你的手去动。15、（房地产）这个行业绝对会继续下去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必须的一件事。但是它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。16、赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。我想问个问题，要是你不是在这个行业，会不会在今天这个环境进入这个行业？比如说你刚大学毕业，会不会想做一个住房房地产的开发商？如果你不愿意进入这个行业，我们已经在这个行业的人就会思考，我还要不要继续留在这个行业？17、赚大钱有两个方法，一个是我做的不多，但是附加价值很高，边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。另一个就是利润很低，所以就要做很多，才能够赚到一点钱。我们这个行业绝对是已经进到后者，所以这就是坏消息。18、什么是同质化？就是有一个金标准，大家都想往那里靠。什么牌子大家都有，进去了都不知道是谁的。所以才有人说要做差异化。你达不到金标准就做差异化，你达到了金标准就不要差异化，差异化是被逼出来的，不是最好的赚钱之道。19、不是说差异化不能赚钱，但绝对不是最好赚钱的方法，要毛利率很高的业态才能赚钱。20、商业项目硬件是最重要的，你的硬件要是非常优秀，别人又不那么好，你就有制胜的可能性。如果要求明天没有竞争对手是不切实际的，有强的竞争者来怎么办呢？巩固自己。 21、个人也好，经济体也好，没有冬天，没有秋天也长不好，所以好多事情是在冬天该做的事，你就不要浪费那个机会，就好好做。22、市场好的时候，大家都去赚钱，大发展，哪里有空去处理管理上的问题，管制上的问题、人力资源的问题、培训的问题、企业文化的问题等等？所以在冬天来的时候，就该做冬天的事。23、经济活动由人推进，每当人遇到高低跌宕，大抵都意志薄弱、反应过敏。因此，经济周期是无可避免的。但对于头脑冷静的商人来说，这却是赚钱良机。这种现象在高单位价格和长生产周期的行业中尤其明显——地产业便是典型例子。24、行业多于经济衰退时期酝酿或出现乱子。市况向下时正是公司管理层审视业务的良机，并在必要时予以重整，做好准备以迎接下一个增长周期。这正是本人以往曾提出不应白白浪费熊市的原因，因为熊市是一个珍贵机遇，每家公司都应善加利用。
25、百货业是一个比较弱的模式。弱的模式就死掉，强的模式就相对能够留下来。在比较正确的模式，商场的模式里面，好的和坏的相差太大太大。所以做得不好的那些早晚会受亏损，早晚要关门。最后达到的结果就是赢者越赢、输者越输，特别是在高档的商场更是如此。26、你要搞高档商业房地产，最重要的就是基因，第一，你的地点、第二，你的大小、第三，你的设计、第四，你的建筑。这四件事你做好以后，只要你的管理不是太差，你还能够活下去，最坏的环境你也能够活下去。27、你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。28、好多人根本不管供应有多少，拿到地就盖，旁边已经有很多商场了，你还要去盖，什么叫你有本领，什么叫你那么有自信心，你盖的能够比旁边人盖的更好？旁边人的可能比你大，比你早，能力比你强，经验比你多，你凭什么认为我能够在晚来的情况下，已经有那么多供应的情况下，仍然能够致胜？29、就像我陈某人不自量力，一定要去打CBA，你想我陈某人能否去打篮球？那是不自量力，不尊重供求，自视过高，认为你是万能的，你的失败就是应该的，你的成功是因为天没眼。30、唯有那些尊重市场的人，市场才会尊重他，最终钱会跑到那些尊重市场的人的口袋里去。
31、骗人是绝对不好的，但是骗自己是更不好的事。所以我们在行业内千万不要骗人，但也请求大家理性地思考一个问题，也不要骗自己，要不然你的将来可能会不那么理想。32、十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。33、你进到这个行业里，也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会，你既然选择了这条路，就只能继续玩这个游戏。但是玩这个游戏的同时，必须头脑冷静，知道这个模式是不可以持续的，总有一天会完结的，你就每天都要活在恐惧里面。34、我常常讲一句话，凡是做生意的人，对市场要有相当的敬畏，活在危机感里面，知道有一天这个游戏会结束。要是这样的话，最少管理上能有充分的预备。35、好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了，比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候，就是你退出这个行业的时候。36、问题一定会来的，问题是什么时候来。不知道它什么时候来，难道因为它来就不做事？那不行，还要投资、做生意，所以只能保护自己。保护自己有一个方法就是不借贷，少借贷。我不借贷，零贷款我怕什么，但是很多人会怕，他不怕那才可怕了。
